不動産会社の「囲い込み」は違法である2つの理由とは？

不動産会社がする違法の囲い込みとは？

不動産会社の囲い込みとは、自社で見つけた買主さんに家を売るため他の不動産会社から内見希望を断る行為のことです。

不動産会社が売主さんと不動産媒介契約を結ぶ際に不動産会社だけが見ることができる専用のネットワークシステムに売る家の情報を登録します。専用のネットワークシステムはレインズ(不動産流通機構)と呼ばれ、レインズに家の情報を載せることで多くの不動産会社と売る家の情報を共有できます。

しかし、いくつかの不動産会社ではレインズに売る家の情報を登録しても、「買主さんが見つかりました」と言って、他の不動産会社からの内見の問い合わせを断るのです。

不動産会社に違法の囲い込みをされたら、売主さんは損をする。

不動産会社がする囲い込みは違法性だけが問題ではありません。一番の問題は不動産会社に囲い込みをされると売主さんが損をすることです。不動産会社に囲い込みをされると買主さんがみつからず、売る家の価格を下げられてしまいます。

買主さんが見つからない

不動産会社が囲い込みをしなければ、他の不動産会社から内見希望が来ます。しかし、不動産会社が囲い込みをすることで他の不動産会社から内見希望が来ず、希望金額で家を買ってくれる買主さんを見つけることができなくなります。

売る家の価格が下がってしまう。

不動産会社の囲い込みで、希望価格で家を買ってくれる人が現れません。不動産会社に家が売れない理由を家の価格が原因とされ、家を売るために価格を下げることになります。

家を売るなら違法の囲い込みを一切しない不動産会社がおすすめ。

家を売るなら囲い込みを一切しな不動産会社がおすすめです。

ただ、大手不動産会社なら囲い込みが行われていないと思うのは危険です。大手不動産会社でも囲い込みをしていたことが発覚しています。

不動産会社がする囲い込みは違法なのか？

初めて家を売る人なら家を売る前に知っておくべきことは不動産会社の囲い込みです。

不動産会社に売る家を囲い込みされると売主さんは損をしてしまいます。

売主さんが損をしてしまうような行為である不動産会社の囲い込みですが、

そもそも不動産会社がする囲い込みは違法＆違反なのか？

不動産会社による囲い込みの違法性について調べてみた。結論から言いますと、宅地建物取引業法の観点で違法に該当する可能性があります。またレインズ利用規定の観点でも違反になりうるのです。

宅地建物取引業法の観点

宅地建物取引業法を見ると、囲い込みは違法であると明確に記載は去れていません。しかし次の点から囲い込みをする不動産会社は違法行為に該当する可能性があります。

信用失墜行為は禁止

宅地建物取引業法には信用失墜行為は禁止とあります。

第十五条の二　宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない

宅地建物取引業法より

レインズ(不動産流通機構)への登録は必須

専任媒介契約や専属専任媒介契約をした不動産会社はレインズへの登録をしなければなりません。

宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない

宅地建物取引業法より

もし不動産会社がレインズへの登録をしていない場合は違法行為となります。

内見希望者が現れた場合、売主さんへの報告は必須

不動産会社がレインズへの登録をしていても、内見希望の買主さんが現れた場合は売主さんに報告をしないといけないのです。

（媒介契約）第三十四条の二　

８　媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。

宅地建物取引業法より

レインズ(不動産流通機構)の利用規定の観点

専任媒介契約を締結した不動産会社が、売り買いを同時に行うことを目的に、レイン
ズへ物件情報を登録して登録証明書を取得した後、すぐに当該物件情報を削除したことが起きています。

専任媒介契約に基づく物件の登録直後の削除は違反

専属専任媒介及び専任媒介契約では、レインズに登録した後に理由なくすぐに削除することはレインズの利用規定違反であります。

レインズ利用規程 第５条第５項

会員は、自ら登録している物件について、重複して登録を行ってはならない。又、正当
な事由なく削除、変更、再登録を行ってはならない。

レインズ利用規程より

不動産会社が違法の囲い込みをしていた時の対応

もし今契約をしている不動産会社が囲い込みをしていると発覚した場合は次の対応をすることをおすすめします。

監督官庁である国土交通省や都道府県庁に通達

媒介契約をしている不動産会社が囲い込みをしていると発覚したら、監督官庁である国土交通省や都道府県庁に通達してください。監督官庁である国土交通省や都道府県庁が囲い込みの実態を把握できた場合、囲い込みをした不動産会社を業務停止処分にすることがあります。

不動産会社との媒介契約を解除

監督官庁である国土交通省や都道府県庁に通達に加え、不動産会社と契約をしている媒介契約を破棄する考えを不動産会社に伝えましょう。専任媒介や専属専任媒介契約の場合最大3か月間の契約期間がありますが、不動産会社の囲い込みは宅地建物取引業法違反になるため媒介契約を破棄することができます。

新しい不動産会社を見つける

不動産会社と媒介契約を解除出来たら、新しい不動産会社と媒介契約を結びましょう。囲い込みを一切しない不動産会社との契約をおすすめします。周りの人に囲い込みを一切しない不動産会社がいるか相談をしてみてください。

私は囲い込みを一切しない不動産会社ミライアスを見つけることができたので、安心して家を売ることはできました。