初めて不動産売却をする人が査定依頼をする前に知るべき4つの準備とは？

初めての不動産売却でうまく行かない人は、不動産売却の準備で失敗をしている。

初めての不動産売却にもかかわらず、なんで私が相場の112％でマンションを売却できたのか？

売却を成功できた理由は不動産売却の準備で失敗をしなかったから。

不動産売却の準備で大切なポイントは2つ。

「不動産会社選び」と「媒介契約選び」である。

「不動産会社」と「媒介契約」の選び方を間違えないことが大切。

記事を読めば、「不動産会社」と「媒介契約」の間違わない選び方を知れる。

初めて不動産売却する人は不動産会社を決める前に読んでください。

初めて不動産売却をする手順とは？

不動産売却の手順は「不動産売却前」「不動産売却中」「不動産売却後」で大きく3つに分かれる。

3つの中で一番大事なのが「不動産売却前」

不動産売却前

不動産売却前では次の4つに注意すること。

不動産売却では売却前の準備が一番大事。

一番大事な準備を誤ってしまうと、不動産売却で失敗になる。

不動産会社を選ぶ前に物件の相場を知る

不動産売却で一番最初にするべき行動は売却する物件の相場を知ること。

なぜ不動産相場を知る必要があるのか？

不動産相場を知る理由は、売り出しする物件の価値を把握するできるから。

物件の価値を把握できれば、売り出し金額を決めることができる。

不動産相場を知るなら一括査定がおすすめ

どうすれば不動産相場を知ることができるのか？

不動産相場は不動産会社に査定依頼をすれば、査定金額がわかります。

複数の不動産会社による査定金額の平均値が相場。

1社の不動産会社が作成する査定金額だけでは相場を把握することができない。

物件の相場を知るためには複数の不動産会社に物件の査定依頼をします。

1社、1社に査定依頼をすると大変面倒ですが、一括査定依頼サイトを利用することで、簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができる。

一括査定の使い方ポイント

一括査定依頼サイトの使い方ポイントは不動産会社の規模が違う会社を選ぶこと。

大手の不動産会社や中小不動産会社、地元の不動産会社という感じ。

会社規模の違う不動産会社に査定依頼をすることで正確な相場を知ることができます。

査定依頼をする会社の数は最低でも3社、多くて5社までがおすすめ。

5社以上だと数が多すぎで選ぶのが大変。

相場を知ったら不動産会社を選ぶ

次にするのが不動産会社選び。

不動産会社はどこも同じという考えは失敗のもと。

不動産会社は不動産売却をするパートナーです。

不動産会社を選ぶ上での注意事項

不動産会社の選び方のポイントは以下の2つ。

物件の囲い込みや両手仲介をしているか？

不動産会社が物件の囲い込だったり、仲介手数料を売主さんと買主さんから受け取る両手仲介をしているかどうかを見極めなければいけない。

囲い込みや両手仲介の有無によって、この後に決める不動産会社との媒介契約に大きく影響をします。

担当する営業マンに実力があるのか？

不動産会社選びで、不動産会社だけを見ていても失敗します。

皆さんの会社にも実力のある営業マンやモチベーションが低い営業マンなど様々な人がいますよね。

不動産会社も同じ。

もし皆さんの物件をモチベーションが低い営業マンが担当するようになったら、物件を高く売ることはできますでしょうか？

だからこそ不動産会社選びは不動産会社だけを見るのではなく、担当する営業マンも見極める必要があるのです。

担当する不動産営業マンの見極め方

担当する不動産営業マンの見極め方について3つのポイントに注意してください。

社内実績

担当する営業マンが過去に社内で受賞したことある表彰は営業マンの実力を確認する上で参考になるはずです。

と社内表彰は売れる力が会社から評価されることなので営業マンの実力と見ても問題ないでしょう。

売出乖離率

売出乖離率とは、最初に売り出しをした金額と最終的に売買が成立した金額の差になります。

乖離率が少ないほど大幅な値下げをせず、売却できている証拠になります。

売出乖離率は査定金額の正確性も確認できるので、担当する営業マンには売出乖離率を聞いてみてください。

第一印象

担当する営業マンの第一印象も大事。

担当する営業マンの第一印象が良くない場合、売主さんである皆さんだけではなく買主さんも同様の気持ち。

担当する営業マンの第一印象が悪いなら、他の営業マンに変えてもらえるようにしましょう。

不動産会社の次は媒介契約選び

不動産会社を決め後にすることは不動産会社との媒介契約選び。

不動産会社と媒介契約を結んで、初めて不動産会社は売却活動をスタートできます。

不動産会社との媒介契約とは？

そもそも不動産会社との媒介契約とは何か？

物件を売る時、売主さんの代わりに不動産会社が買主さんを探すための契約。

媒介契約を不動産会社と結ばない限り、不動産会社は不動産売却をスタートできない。

媒介契約には種類が３つ。

一般媒介契約とは

一般媒介契約のメリットは不動産会社による物件の囲い込みを防ぐ。

専任＆専属媒介契約と違い、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べるから。

ただし、一般媒介契約のデメリットとして不動産会社が広告宣伝をしてくれない。

不動産会社が広告宣伝をしない理由は一般媒介契約にすると不動産会社が独占して売却活動ができないため、不動産会社が広告宣伝費を使っても広告宣伝の効果が見られない。

専任媒介契約とは

一般媒介契約と違い、専任媒介契約は複数の不動産会社と契約できない。

専任媒介契約のメリットとして不動産会社が広告宣伝をしてくれる点。

一般媒介契約とは違い、不動産会社が物件を独占して売却できるため広告宣伝費を利用しても広告宣伝の効果を得られます。

一方でデメリットは不動産会社が物件を独占して売却活動ができるため物件の囲い込みをされてしまう可能性が高い。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に複数の不動産会社と媒介契約できず、不動産会社１社と媒介契約をする。

専任媒介契約と大きな違いは、買主さんを見つけても売主さんは不動産会社を挟まないと売買契約できない点。

媒介契約を選ぶポイント

紹介された3つの媒介契約で、どれを選べばいいのか？

媒介契約を選ぶポイントは2つ。

契約をする不動産会社が囲い込みをするのか？

不動産会社が物件の囲い込みをするかしないかで媒介契約を選んでください。

もし不動産会社が囲い込みをするのであれば、絶対に媒介契約は一般媒介契約。

囲い込みをする不動産会社と専任or専属媒介契約をした場合、不動産会社が囲い込みをしてしまう可能性が高い。

不動産会社に囲い込みをされてしまうと希望金額での売却が難しい。

最悪の場合、売主さんの物件を相場より安く売却されてしまう。

だから不動産会社との媒介契約をする時は不動産会社が物件の囲い込みをするかの見極めが大事。

不動産売却を初めてするのか？

初めて不動産売却をするかどうかでも媒介契約の選択が変わります。

媒介契約次第で不動産会社のやる気が変わります。

もし一般媒介契約だったら、不動産会社は独占して売却できないため売却活動は消極的になります。

不動産売却に慣れている人は不動産会社が消極的でも自分の売却経験を生かして不動産売却ができるかもしれません。

初めて不動産売却をする人にとって不動産会社が売却活動に消極的なのは不安ですよね。

売主さん自身が不動産売却経験があるかどうかで媒介契約を選ぶことも大切。

初めて不動産売却をする人は専任媒介契約がおすすめ

初めて不動産売却をするなら専任媒介契約もしくは専属媒介契約がおすすめ。

媒介契約を一般媒介にすると不動産会社は広告宣伝をしてくれません。

しかし専任or媒介専属媒介契約であれば、不動産会社が広告宣伝をしてくれる。

広告宣伝とは大手ポータルサイトのSUUMOやHOME`Sにて不動産情報を掲載すること。

SUUMOやHOME`Sで広告宣伝できれば、多くの買主さんに物件の情報が届きます。

初めて不動産不動産売却をする人で早く売却したいのであれば、不動産会社が広告宣伝してくれる専任媒介契約or専属媒介契約をおすすめします。

ただし、専任媒介契約や専属媒介契約にすると不動産会社による囲い込みの可能性もある。

一番のおすすめは囲い込みをしない不動産会社と専任媒介契約or専属媒介契約をすること。

最後に売り出し金額を算出

不動産会社と媒介契約を結ぶ上で最後に決めることは物件の売り出し価格。

売却後に住宅ローンは完済できるか？

住宅ローンを返済中の人は住宅ローン残額を確認した上で、

売却後に住宅ローンが完済できるような売り出し価格にするべき。

不動産売却後に住宅ローンを完済できないと悲惨。

不動産相場との乖離に離れすぎていないか？

不動産会社の査定で不動産相場を把握できたと思いますが、

売り出し価格は不動産相場を参考に決めることも必要。

不動産会社の査定金額は、あくまで目安金額のため、売り出し価格は査定金額より大きい金額にして売出することはできます。

しかし、相場金額より高値になればなるほど売れる可能性は低くなります。

もちろん売れるスピードも遅くなります。

スピード売却を望むのなら相場通りの売り出し価格がベスト。

値引き前提で売り出し価格を算出しているか？

物件の売り出し価格を算出する上で値引き前提で売り出し価格を設定すること。

値引きはできる限りしたくありません。

しかし少しでも値引きをすることで買主さんが購入の決断をしてくれます。

物件の売り出し金額には相場がありますが、あくまで相場は参考となるもの。

物件の売り出し金額に相場はあるもののNGな売り出し金額はありません。

つまり物件の売り出し金額は売主さんが唯一決めることができるため、正しい売り出し金額は存在しません。

値引きできる余裕があると、売れないときの打開策として売り出し価格の値引きができる。

売却スタートしてから売れずに時間が経過すると他の物件情報に埋もれてしまいます。

他の物件情報に埋もれてしまった場合の打開策として値引きは再び不動産情報の中からピックアップされ買主さんの目に入る機会が多くなります。

物件の売り出し価格の算出は、値引きを前提として希望売却金額より高めの設定をおすすめします。

不動産手数料＋消費税などの経費を加味して算出しているか？

不動産売却には経費が掛かります。

一番大きな経費は不動産手数料と消費税。

不動産売却が成立したら、不動産会社に支払う仲介手数料は取引額の3～５％と＋６万円が掛かります。

また不動産会社に支払う仲介手数料以外にも消費税も掛かる。

他にも印紙税や抵当権抹消費用も発生。

売却時に発生する費用も加味して売り出し価格を算出する必要があります。

初めて不動産売却をするならミライアスがおすすめ

以上が不動産売却をするまでの手順についてでした。

不動産売却の準備で一番大変なのが不動産会社を選ぶこと。

不動産会社を選ぶところで間違えてしまうと不動産売却は失敗します。

初めて不動産売却をした私が失敗せず、相場の112％で売却できた理由は不動産会の選びで上手くいったから

私が選んだ不動産会社は物件の囲い込みや両手仲介を一切しないミライアス。

ミライアスがおすすめな理由

初めて不動産売却をする人にミライアスをおすすめする理由は3つ。

物件の囲い込みを一切しない

ミライアスは物件の囲い込みを一切しません。

物件の囲い込みをしないので、安心して媒介契約を専任or専属媒介契約を選ぶことができます。

安心して専任や専属専任媒介契約ができる。

ミライアスは物件の囲い込みを一切しないので安心して専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことができます。

不動産会社と専任媒介契約or専属専任媒介契約できれば、不動産会社は集客のため広告宣伝してくれます。

初めて不動産売却をする人にとって、不動産会社は心強い味方になります。

仲介手数料を両手取りしない

不動産会社には売主さんと買主さんの両者から仲介手数料を受け取る不動産会社もいます。

両手仲介をする不動産会社は100％売主さんの味方として買主さんと売買交渉をしません。

むしろ不動産会社が買主さんの立場となり、売買が成立するように売主さんに値下げ提案をしてくることもあります。

しかしミライアスは両手仲介を一切しません。

そのため100％売り主さんの味方として買主さんと売買交渉をしてくれます。

私が相場の112％で売却できたのはミライアスのおかげ

初めて不動産売却をする私が相場の112％で売却できたのはミライアスのおかげです。

ミライアスが物件の囲い込みをしない不動産会社だったので、安心して媒介契約を専任媒介契約にできた。

媒介契約を専任媒介契約にしたことで、希望金額で購入してくれる買主さんを見つけ出してくれた。

またミライアスは両手仲介しません。両手仲介がないため買主さんに発生する仲介手数料がゼロ。

相場より高かった私のマンションでしたが、仲介手数料がゼロの買主さんは購入してくれました。

今ならミライアスにマンション売却の査定依頼をすれば、「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」をプレゼント

この記事からミライアスに査定依頼をすれば、特典として「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」がプレゼントされます。

「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」は、ミライアス代表の山本健司さんが初めて不動産売却をする人向けに不動産売却のヒケツを書いた本。

私も不動産会社と媒介契約を結ぶ前に本を読んだおかげで、不動産売却に必要なノウハウを手に入れることができました。

ミライアスに査定依頼をしない人にも不動産会社と媒介契約をする前に読んで欲しい。

引用元:ミライアスHPより

まだミライアスにマンション売却の査定依頼を悩んでいる人へ

ミライアスに査定依頼をするか悩んでいる人に少しでも皆さんの不安を解決したいので、皆さんの疑問を解決していきます。

すぐに売るつもりではないのですが、査定依頼はできますか？

ミライアスでは将来を考えた査定依頼でも大丈夫です。

もちろん住み替え先が決定していない段階でも相談可能なので、気軽に査定依頼をしてみてください。

ミライアスの査定依頼は本当に無料なのか？

結論、本当にミライアスの査定依頼は無料。

もちらん最終的に他の不動産会社と媒介契約をしても料金は発生しないです。

ミライアスに査定依頼をしたら、媒介契約を必ず結ばないといけないのか？

ミライアスに査定依頼をしても他の不動産会社と媒介契約は可能です。

他の不動産会社と媒介契約を結んでも査定代を請求されることはありません。

無料査定依頼をしたら、営業電話がしつこいのではないか？

「無料査定をお願いしたら、その後の営業電話が嫌だ」と心配される人もいますが、ミライアスから営業電話はありませんでした。

媒介契約前にミライアスと電話をしたのは2回。

１回目は査定結果を聞く面談日の日程決。

２回目はミライアスと媒介契約をする連絡。

私の経験からミライアスからしつこい営業電話はないと言えます。

もしも売れなかったら、何か費用が掛かるの？

査定依頼をし、媒介契約後に売却中止をしても費用は発生しません。

売れなかった時に掛かる費用が一切ないことについてはミライアスのホームページでも記載されています。

当社では、お客様の物件が売れなかった場合、また、なんらかの事情により売却を中止した場合であっても、仲介手数料やその他の費用は、一切かかりません。

引用元:ミライアスのHPより

口コミ評価は悪いのではないか？

Google口コミ評価は4.7と高評価。

口コミを見ると1名だけ評価が1と低評価だが、他は4以上の高評価となっています。

口コミの内容を見ると、多くの方が「次回もミライアスに依頼をしたい」「知り合いにも紹介をしたい」とコメントを残しています。

「知り合いに同じような機会があったら紹介したい」

• Google口コミ評価４のコメント

幼少期から青年期まで過ごした親父が購入した土地家屋を10数年前から空き家にしてまして、老朽化が進み売却を相談しました。

対応も早く何度もいい方向にと真摯に対応していただき売却先

探していただきました。

知り合いに同じような機会があったら紹介したいと思います。

引用元:Google口コミ評価より

「また売買の機会がありましたら、ミライアスさんにお願いしたいと思います！ 」

Google口コミ評価５のコメント

2019年に上野の１R投資マンションの売却で専任媒介契約を締結。2022年3月末に無事に売却に至りました。

一貫して同じ担当の方に丁寧な対応を頂き、初めての売却活動でしたが終始安心してお任せすることが出来ました。

私は新卒でSUUMOに入社、6年半売買領域を担当していました。

ミライアスさんは媒介した物件を必ずREINSに登録し、両手仲介を目的とした囲い込みも一切行わない会社。

まさに“正直不動産営業”をされています。

今回の物件は2016年築の新築1R投資マンション。相場価格よりも売価が高く、一度は売却活動を停止していました。

ローン残高の推移を把握いただいていて、2021年に「もう一度売却活動しませんか？」と担当の方からご連絡いただき、今回の売却に至りました。

複数検討者からの交渉を私の意向を踏まえて先回りで対応。契約の煩雑なタスクも、丁寧に何度もリマインドいただき、無事に終えることができました。

また売買の機会がありましたら、ミライアスさんにお願いしたいと思います！

この度は本当にありがとうございました！！

引用元:Google口コミ評価より